Wer kann, investiert in Immobilien. Immer höhere Preise sorgen für immer höhere Renditen. Das gilt auch für offene Immobilienfonds – diese werden immer beliebter und verzeichnen 2019 abermals neue Rekorde bei den Zuflüssen. Dennoch sollten Anleger auf der Hut sein sein – es lauern auch Risiken.

Mietpreisbremse oder Berliner Mietendeckel – was immer die Politik plant, in Deutschland bleibt der Immobilienboom ungebrochen. Die Folge: Häuser, Wohnungen und Büros werden immer teurer, laut Statistischen Bundesamt im Vorjahresvergleich durchschnittlich um 8,6 Prozent. Seit 2015 sind die Immobilienpreise hierzulande um satte 22 Prozent in die Höhe geschossen, in den großen Metropolen gar um astronomische 40 Prozent.

Von dem Run profitieren auch offene Immobilienfonds. Für vergleichsweise wenig Geld können Anleger am milliardenschweren Erfolg der Branche teilhaben. Sie hoffen auf stabile Erträge in der Niedringzinsphase.

Allein im ersten Halbjahr sind den Fonds etwa sechs Milliarden Euro zugeflossen – ein neuer Rekord. Kleinanleger haben laut dem deutschen Fondsverband BVI zum ersten Mal in der Geschichte mehr als 100 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds investiert. Ein wichtiger Grund dürfte dabei die Rendite dieser Fonds sein.

Dank Megaboom – Gesamtrenditen legen weiter zu

Die Ratingagentur Scope hat die Entwicklung der 17 offenen Immobilienfonds untersucht, deren Portfolios hauptsächlich aus Gewerbeimmobilien bestehen und die vor 2017 auferlegt wurden. Zusammen verwalten diese Fonds mehr als 86 Milliarden Euro. Das Ergebnis: Die durchschnittliche Gesamtrendite der Fonds ist in den vergangenen sechs Jahren spürbar gestiegen – von 2,3 auf 3,1 Prozent pro Jahr. Auch im Vergleich zum Vorjahr ist das eine Verbesserung um rund 30 Basispunkte.

Allerdings müssen die Wertänderungsrenditen – also die Wertsteigerung der Objekte – nach den Berechnungen von Scope einiges kompensieren. Seit 2014 sind diese kontinuierlich positiv und steigen. 2018 setzte sich dieser Erfolg fort: Die Immobilienportfolios der Fonds werteten im Schnitt um 1,4 Prozent auf. Das ist der höchste Zuwachs der vergangenen zehn Jahre.

Der durchschnittliche Nettoertrag, den offene Fonds erwirtschaften, sinkt seit 2013 dagegen stetig – von damals 5,0 auf 4,1 Prozent im Jahr 2018. Das Problem: Das gestiegene Preisniveau beim Kauf neuer Objekte. Seit Jahren steigen die Preise für Büros, viele Investoren und Versicherungen suchen ihr Glück im Betongeld.

Es ist ein Teufelskreis: Steigt der Preis der Fondsanteile bei konstanten oder nur leicht höheren Mieten, rutscht die Rendite nach unten. Noch werden das die Wertänderungsrenditen ausgleichen. Die Gesamtperformance werde auch in diesem Jahr weiter steigen, so die Scope-Experten. Mittelfristig gehen sie jedoch von schwächelnden Ergebnissen aus.

Trotz exzellenter Vermietungsquote – Einlagen können zum Problem werden

Die Fonds können sich vor Anlegergeldern kaum retten. Das kann zum Problem werden. Können sie die Summen nicht in weitere Objekte stecken, wird es teuer: Durch den negativen Einlagezins kostet Liquidität Geld. Rund 23 Prozent der Vermögen der von Scope untersuchten Fonds ist derzeit Liquidität in Form von Bankeinlagen oder Geldmarktpapieren – das drückt die Gesamtperformance. Einige der Fonds haben die Annahme neuer Gelder daher sogar gestoppt.

Auch leere Büros sind schlecht fürs Geschäft. Mieten bedeuten sichere Einnahmen. Noch ist die Vermietungsquote aber auf einem extrem hohem Niveau. 2018 stieg sie zum siebten Mal nacheinander auf 95,8 Prozent. An der Spitze der Scope-Rangliste liegt nach den Recherchen der Experten der Deka Immobilienfonds Nordamerika, der über eine Vermietungsquote von 100 Prozent verfügt. Auf dem 15. und letzten Rang liegt der Fonds HausInvest mit einer Quote von 93,8 Prozent. Im Jahr 2018 hätten zehn der 15 Fonds ihre Vermietungsquote gesteigert.

Aus Vergangenheit lernen – Anleger sollten mögliche Überbewertungen im Blick haben

Die Quote ist also kaum noch zu übertreffen. Anleger sollten derzeit trotzdem genauer hinschauen, ob sie ihr Geld noch in die Branche stecken. Das European Systemic Risk Board warnte Ende 2018 vor den Risiken am gewerblichen Immobilienmarkt. Wegen der hohen Nachfrage von Investoren stiegen die Preise schneller als die Mieten. Auch der scheidende EZB-Chef Mario Draghi machte zuletzt auf Überbewertungen aufmerksam.

Was passiert also, wenn der Immobilien-Hype infolge einer Konjunkturabkühlung enden sollte? Stehen die Anleger dann wie zuletzt vor sieben, acht Jahren vor verschlossenen Türen, weil die Fonds wegen der hohen Mittelabflüsse geschlossen werden mussten?

Kommt die Blase oder nicht?

Eine ähnliche Krise wie 2008 gilt als unwahrscheinlich. Der Gesetzgeber hatte auf das vergangene Desaster reagiert: So unterliegen alle Neuanleger, die nach dem 22. Juli 2013 Fondsanteile erworben haben, einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren sowie einer Kündigungsfrist von einem Jahr. Die Fristen sollen den Fonds Planungssicherheit geben und gleichzeitig die Geldreserven, die zurückgehalten werden müssen, um Anleger auszuzahlen, möglichst gering halten.